Droit de l’immobilier

Votre qualité de syndic de copropriété, de propriétaire ou de locataire vous expose à un risque de contentieux.

Notre mission consiste à vous conseiller en amont afin de prévenir un tel risque et à vous assister lors des conflits en définissant une stratégie de défense sur-mesure.

Quel que soit le litige auquel vous devez faire face, nous serons à vos côtés pour vous conseiller et assurer efficacement la défense de vos intérêts.

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Vos enjeux

  • Vous rencontrez des problèmes avec des copropriétaires/votre syndic
  • Vous souhaitez recouvrer des loyers et des charges impayés
  • Vous êtes acheteur ou vendeur de bien immobilier et vous rencontrez des difficultés avec l’exécution de la vente
  • Vous avez fait effectuer des travaux et vous rencontrez des problèmes dans leur exécution

Notre expertise

COPROPRIÉTÉ

  • Recouvrement de loyers, charges locatives et charges de copropriété
  • Troubles de jouissance
  • Trouble anormaux de voisinage

VENTE IMMOBILIÈRE

  • Refus de la réitération de la vente immobilière
  • Sort de l’indemnité d’immobilisation
  • Vices cachés et problèmes sur le bien immobilier
  • Responsabilité de l’agent immobilier
  • Responsabilité du notaire

TRAVAUX

  • Problèmes dans l’exécution des travaux
  • Expertise immobilière

FONDS DE COMMERCE

  • Rédaction des actes et formalités
  • Acquisition et cession de fonds de commerce

BAIL COMMERCIAL

  • Rédaction des actes et formalités
  • Acquisition et cession de droit au bail
  • Responsabilité du preneur ou du bailleur

Questions fréquentes

La Copropriété

Pour faire fonctionner la copropriété, les copropriétaires doivent participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ils doivent payer ces sommes dans les délais impartis.

Les charges locatives sont des charges récupérables assumées par le propriétaire mais remboursables par le locataire. La liste des charges récupérables est limitativement énumérée.

Le syndic de copropriété est l’organe chargé de la gestion de la copropriété et du respect du règlement de la copropriété.

Notre accompagnement vous permet de constituer un dossier parfaitement étayé afin de faire reconnaître vos droits devant les juridictions saisies.

Si un copropriétaire est en difficulté et ne peut pas payer les charges ou s’il refuse de le faire, la copropriété risque d’être en difficulté, c’est pourquoi il faut réagir rapidement.

Dans ce cas, le syndic de copropriété doit effectuer rapidement les diligences nécessaires au recouvrement des sommes, sous peine de voir sa responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndic est exceptionnellement autorisé à agir au nom du syndicat de copropriété sans l’autorisation de l’assemblée générale.

La procédure amiable

Le syndic de copropriété adresse au copropriétaire défaillant, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire devra s’exécuter dans un délai de 30 jours, sachant que des intérêts de retard pourront s’appliquer.

Pendant cette phase, il est également possible pour le copropriétaire en difficulté et le syndic de trouver un accord amiable lui permettant de rembourser sa dette de manière échelonnée.

Si la mise en demeure reste infructueuse ou qu’aucun accord amiable n’est trouvé, une procédure de recouvrement judiciaire pourra s’ouvrir à l’encontre du copropriétaire défaillant.

La procédure judiciaire

A défaut de paiement, il sera possible de procéder à un recouvrement par voie judiciaire. Le syndic devra alors saisir le Tribunal qui pourra prononcer l’exigibilité immédiate de certaines sommes à savoir :

  • les autres provisions non encore échues
  • les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents

Par conséquent, le copropriétaire défaillant pourra être amené à payer en avance l’intégralité des charges futures. Le copropriétaire défaillant devra également assurer le paiement des frais de procédure.

Le syndic de copropriété peut également demander le paiement aux héritiers devenus propriétaires indivis du lot de copropriété.

La copropriété désigne tout immeuble ou groupe d’immeuble divisés en lots qui appartiennent à plusieurs personnes. Ces personnes ont la pleine propriété sur les parties privatives tel que l’appartement et une propriété indivise sur les parties collectives.

Chaque propriétaire a un droit de jouissance sur son lot et un droit de disposition, il peut donc en disposer comme il le souhaite, c’est à dire le vendre ou le louer.

L’ensemble des copropriétaires et des locataires exercent leurs droits tout en respectant le règlement de copropriété qui est un document qui régit le fonctionnement et l’organisation de l’immeuble.

Un des objectifs de ce règlement est d’éviter la survenance de troubles de jouissance qui peuvent entraîner la responsabilité de leurs auteurs. Les troubles de jouissances doivent être suffisamment graves, il ne peut s’agir d’une simple gêne. Ce critère relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il existe différents troubles de jouissance de différentes natures:

  • les travaux entrepris par un copropriétaire qui causent un préjudice aux lots des autres copropriétaires
  • les dégâts des eaux
  • les nuisances sonores (bruits)
  • les nuisances olfactives (odeurs)

Quand une violation du règlement de copropriété est constatée, un copropriétaire peut agir seul et sans avoir à établir l’existence d’un préjudice personnel. Il peut agir quel que soit le trouble de jouissance, qu’il soit temporaire ou définitif, qu’il concerne la partie privative ou collective du lot.

Il en informe le syndic qui mettra en demeure le copropriétaire fautif de cesser le trouble de jouissance en question.

Si l’action du syndicat est insuffisante ou si celui-ci ne réagit pas, le copropriétaire pourra saisir la justice.

S’il s’agit d’un trouble manifestement illicite, le syndic ou n’importe quel copropriétaire peut saisir le juge. L’intervention d’un expert est nécessaire afin de constater le trouble et pouvoir le prouver en justice.

Si le trouble de jouissance est temporaire, le copropriétaire lésé pourra obtenir une indemnité pour la gêne occasionnée.

En revanche s’il est définitif, il sera parfois utile d’effectuer certains travaux mais si le préjudice ne peut être réparer par des travaux, il faudra indemniser le copropriétaire lésé.

Un trouble anormal de voisinage est un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Par conséquent, il est impératif d’établir le caractère anormal du trouble causé. Les juges du fond apprécient souverainement le critère d’anormalité en fonction de certains critères tel que le moment où le trouble se produit, le lieu et sa fréquence.

L’auteur d’un trouble anormal du voisinage peut engager sa responsabilité même s’il n’a commis aucune faute. En revanche, il faut obligatoirement que le trouble ait causé un dommage.

Il existe différents types de troubles anormaux du voisinage:

  • nuisances sonores (bruits)
  • tapage nocturne (infraction pénale)
  • éclairage gênant
  • gêne esthétique anormale
  • nuisances olfactives (odeurs)
  • privation d’ensoleillement
  • dégâts des eaux
  • fumées

Il convient tout d’abord de dialoguer avec le voisin responsable en l’informant du trouble qu’il cause. Si besoin, il vaut mieux lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui pourra être utile en cas d’action en justice. Notre mission d’avocat est alors essentielle afin que cette lettre comporte toutes les mentions nécessaires.

Si cela n’aboutit pas à une solution amiable, il est possible de saisir le juge civil afin d’obtenir la cessation du trouble et des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé. Il est même possible de saisir le juge pénal en cas d’infraction pénale.

La preuve des troubles anormaux de voisinage peut se faire par tout moyen à condition de démontrer un préjudice direct et personnel.

Notre accompagnement vous permet de constituer un dossier parfaitement étayé afin de faire reconnaître vos droits devant les juridictions saisies.

La vente immobilière

C’est un avant-contrat par lequel un vendeur s’engage à vendre un bien à un acheteur si celui-ci exerce l’option d’achat, c’est-à-dire qu’il décide d’acquérir le bien pendant le délai imparti.  Seul le vendeur s’engage à vendre le bien, l’acheteur quant à lui demeure libre d’acheter ou non. Une indemnité d’immobilisation est alors prévue au profit du vendeur en contrepartie de l’exclusivité qu’il accorde au bénéficiaire de la promesse. Elle représente généralement 10% du prix de vente.

Si l’acheteur exerce l’option dans le délai imparti

Si l’acheteur décide d’acheter le bien dans le délai imparti, on dit qu’il lève l’option et le contrat est définitivement formé. L’indemnité d’immobilisation est alors déduite du prix de vente du bien.

Si l’acheteur n’exerce pas l’option dans le délai imparti

L’acheteur peut renoncer à acheter le bien sans motif, le contrat n’est alors pas formé. Il en va de même lorsqu’il exerce l’option tardivement, c’est-à-dire postérieurement au délai imparti.

En contrepartie, l’acheteur ne pourra pas récupérer l’indemnité d’immobilisation, le vendeur la conservera.

La promesse unilatérale de vente n’emporte pas transfert de propriété, donc à l’expiration du délai, si le bénéficiaire n’a pas levé l’option, le vendeur retrouve la liberté de vendre le bien.

Le vendeur ne peut pas agir en exécution forcée car le bénéficiaire n’est pas engagé par le contrat.

La rétractation de l’acheteur

L’acheteur non professionnel peut se rétracter sans motif dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la remise en mains propres de l’acte s’il est sous la forme authentique (acte rédigé par un officier public)  ou du lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception en cas de promesse sous seing privée (écrit rédigé par des personnes privées). La rétractation entraîne la restitution intégrale des sommes versées.

La rétractation du vendeur antérieurement à la levée d’option dans le délai imparti

Elle empêche la vente et est sanctionnée par l’allocation de dommages-intérêts. L’exécution forcée n’est pas possible dans cette situation.

La rétractation du vendeur postérieurement à la levée d’option dans le délai imparti

Le vendeur a exprimé son consentement à un contrat pour lequel il ne manque que le consentement de l’acheteur. Une fois que ce dernier lève l’option d’achat, le contrat est formé et le vendeur ne peut pas se rétracter. Toute rétractation entraîne alors la condamnation du vendeur à des dommages-intérêts au profit du bénéficiaire.

L’exécution forcée n’est pas possible dans cette situation.

L’insertion d’une clause pénale

Une clause pénale peut être prévue afin de prévoir à l’avance le montant des dommages-intérêts dus en cas d’inexécution du contrat. Elle permet de protéger l’acheteur et le vendeur en cas de renonciation à conclure la vente.  Mais le juge pourra réviser la clause pénale à la hausse ou à la baisse.

Que se passe-t-il en cas d’inexécution de l’exécution de l’une des parties ?

Si le vendeur est défaillant, l’acheteur peut agir en exécution forcée contre le vendeur qui s’est engagé irrévocablement à lui vendre le bien.

Il devra également s’acquitter du montant prévu par une éventuelle clause pénale.

Que se passe-t-il en cas de vente du bien à un tiers ?

Si le tiers est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il n’avait pas connaissance de l’existence de la promesse de vente, le bénéficiaire aura seulement droit à des dommages-intérêts du vendeur. Le contrat de vente ne sera donc pas annulé.

Si le tiers est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait connaissance de l’existence de la promesse de vente, le contrat est nul et le bénéficiaire pourra également demander des dommages-intérêts.

C’est un contrat par lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent à conclure un contrat dont les éléments essentiels, à savoir la chose et le prix, sont déterminés.

Les parties sont définitivement engagées l’une envers l’autre mais conviennent que le transfert de propriété se fera après l’accomplissement de certaines formalités.

Les deux parties sont engagées, l’une envers l’autre, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives. Celles-ci peuvent prévoir que la réalisation d’un événement entraînera réalisation ou défaillance de la condition suspensive. Il peut s’agir, par exemple, de l’obtention d’un prêt.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’avant-contrat disparaîtra rétroactivement.

La signature d’une promesse synallagmatique de vente entraîne le versement par l’acheteur d’une somme d’argent appelée arrhes ou acomptes.

S’il verse des arrhes, l’acheteur peut renoncer à acheter mais il perd alors ses arrhes. Si le vendeur renonce à vendre, il doit verser à l’acheteur le double du montant des arrhes.

S’il verse un acompte, l’acheteur peut renoncer à acheter et le vendeur pourra demander l’exécution forcée en justice. Si le vendeur renonce à vendre, l’acheteur pourra également demander l’exécution forcée en justice. Dans les deux cas, des dommages-intérêts pouvant aller jusqu’au montant total de la vente pourront être attribués à la partie lésée.

La rétractation de l’acheteur

L’acheteur non professionnel peut se rétracter sans motif dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la remise en mains propres de l’acte, s’il est sous la forme authentique (acte rédigé par un officier public) ou du lendemain de la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception en cas de promesse sous seing privée (écrit rédigé par des personnes privées). La rétractation entraîne restitution intégrale des sommes versées.

La rétractation du vendeur

Le vendeur ne peut pas se rétracter, il est engagé dès la signature de la promesse synallagmatique de vente.

Mais l’acheteur et le vendeur peuvent respectivement envisager une résiliation amiable ou judiciaire du compromis de vente.

L’insertion d’une clause de dédit

Il est possible d’insérer dans la promesse synallagmatique de vente, une clause de dédit qui prévoit que l’une des parties peut se retirer de la vente avant signature de l’acte définitif en contrepartie du versement d’une somme d’argent à l’autre partie.

L’insertion d’une clause pénale

Une clause pénale peut être prévue afin de prévoir à l’avance le montant des dommages-intérêts dus en cas d’inexécution du contrat. Elle permet de protéger l’acheteur et le vendeur en cas de renonciation à conclure la vente.  Mais le juge pourra réviser la clause pénale à la hausse ou à la baisse.

Que se passe-t-il en cas d’inexécution de l’obligation d’une des parties ?

Si l’une des parties n’exécute pas son obligation, l’autre partie peut agir en exécution forcée et ainsi obtenir en justice la vente du bien. Aussi, si une clause pénale a été insérée dans la promesse, la partie défaillante devra-t-elle payer à l’autre partie le montant de cette clause.

Que se passe-t-il en cas de vente du bien à un tiers ?

Est nulle, toute offre de vente ou promesse de vente faite à un tiers postérieurement à la promesse de vente synallagmatique initiale.

L’indemnité d’immobilisation lors d’une promesse de vente unilatérale ou synallagmatique

Lorsqu’une personne projette d’acheter un bien immobilier, elle peut signer une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente (compromis de vente)

Lors de la conclusion de la promesse, l’acheteur remet au vendeur une somme d’argent appelée « indemnité d’immobilisation » qui représente en général 10% du prix de vente du bien. Cette somme d’argent est la contrepartie de l’exclusivité accordée par le vendeur à l’acheteur.

Cette somme d’argent reste séquestrée jusqu’au moment de la vente, la plupart du temps entre les mains d’un notaire ou d’un avocat.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend de la situation :

  • si la vente se réalise, c’est-à-dire que l’acheteur exerce l’option d’achat dans le délai imparti, le montant de l’indemnité d’immobilisation s’impute sur le prix total de vente du bien immobilier. Dans cette situation, elle constitue une avance sur le prix de vente du bien immobilier.
  • si l’acheteur renonce à acquérir le bien immobilier pour un motif personnel ou qu’il décide de l’acquérir en dehors du délai imparti, le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation.
  • si la formation du contrat est subordonnée à la réalisation d’une condition suspensive (exemple : l’obtention d’un prêt bancaire), la non réalisation de celle-ci entraîne la restitution de l’indemnité d’immobilisation à l’acheteur.
  • si l’acheteur renonce à l’acquisition du bien immobilier pour un motif légitime, il pourra également récupérer la somme d’argent.

Néanmoins, si le vendeur renonce à vendre, l’acheteur pourra récupérer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation.

Lors de la conclusion d’une vente immobilière, le vendeur est soumis à une obligation de délivrance, c’est-à-dire qu’il doit remettre à l’acheteur le bien immobilier.

Lorsqu’il s’agit d’un bâtiment, la délivrance s’opère quand le vendeur remet les clefs ou  les titres de propriété.

L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

La délivrance doit se faire au lieu où était la chose au temps de la vente sauf s’il n’en a été convenu autrement.

L’obligation de conformité du bien immobilier

Le vendeur est également soumis à une obligation de conformité, il doit délivrer le bien dans l’état où il était lors de la conclusion de la vente immobilière.

L’inexécution de l’obligation par le vendeur

Lorsque le vendeur ne respecte pas son obligation, c’est-à-dire en cas d’inexécution ou de non-conformité de l’obligation, l’acheteur peut demander l’exécution de l’obligation, la résolution du contrat ou obtenir des dommages-intérêts.

Les parties peuvent aussi aménager conventionnellement la sanction de l’inexécution de l’obligation par des clauses.

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur a également une obligation de garantie contre les vices cachés. Cette obligation protège l’acheteur contre la découverte de défauts cachés de la chose empêchant l’usage auquel on la destine ou qui diminuent l’usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou aurait donné un moindre prix s’il les avait connus.

La notion de vice caché

Le vice doit être antérieur à la vente. Aussi, faut-il qu’au moment de la vente, il ne soit pas apparent ou qu’il ait été sciemment dissimulé.

En effet, lors de la transaction, si le vice était apparent ou que l’acheteur en avait connaissance, on considère que l’acheteur l’a accepté et on ne peut plus parler de « vice caché ». Dans ces situations, l’acheteur n’a aucun recours contre le vendeur.

La preuve du vice caché

C’est à l’acheteur de prouver l’existence du vice caché. Pour cela, il peut produire un rapport d’expertise ou toute autre document permettant d’établir l’existence du vice.

L’action en responsabilité contre le vendeur

Si les conditions sont remplies, le vendeur peut engager sa responsabilité qu’il soit professionnel ou non professionnel.

L’acheteur doit intenter l’action dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Lorsqu’il s’agit d’un immeuble à construire, l’action doit être introduite dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

La réparation du préjudice subi par l’acheteur

L’acheteur peut obtenir l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix de vente.

En cas d’annulation du contrat de vente :

si le vendeur ignorait les vices de la chose, il devra restituer à l’acheteur le prix de vente et lui rembourser les frais occasionnés par la vente.

si le vendeur connaissait les vices de la chose, il devra également allouer des dommages-intérêts.

En cas de diminution du prix de vente :

l’acheteur conservera le bien et le prix de vente du bien sera diminué donc le vendeur lui restituera une partie du prix.

L’agent immobilier est un mandataire qui détient un mandat écrit lui permettant d’agir pour le compte de son client, le mandant. L’existence d’un mandat écrit est une condition de validité de la transaction immobilière. L’agent immobilier doit également disposer d’une carte professionnelle dont l’obtention est subordonnée au respect de certaines conditions.

La profession d’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet qui pose un certain nombre d’obligations vis-à-vis de l’agent immobilier.

Sous peine d’engager sa responsabilité, l’agent immobilier doit respecter l’ensemble de ses obligations.

L’agent immobilier s’engage à faire le nécessaire pour trouver un locataire ou un acheteur, il a une obligation de moyen et non une obligation de résultat. En conséquence, il n’engage pas sa responsabilité du seul fait de ne pas avoir trouver un acheteur ou un locataire.

L’agent immobilier est également tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard du vendeur et de l’acheteur ou du locataire. Il doit mener les investigations nécessaires afin de vérifier l’exactitude des informations fournies par les différentes parties. Il doit notamment vérifier le titre de propriété du vendeur et les caractéristiques du bien immobilier,  informer l’acquéreur des vices apparents du bien immobilier et non des vices cachés ,sauf s’il en a connaissance. Il doit également vérifier les informations figurant dans l’acte juridique qu’il rédige et engage sa responsabilité en cas d’erreur ou d’omission.

Lorsque la transaction porte sur une location, l’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité du locataire. S’il est chargé de la gestion locative, il doit veiller à trouver une solution en cas d’impayés.

En cas de non-respect de ses obligations, l’agent immobilier engage sa responsabilité civile. Il peut également engager sa responsabilité pénale s’il commet un délit.

La vente immobilière suppose également de passer devant le notaire, officier ministériel chargé de rédiger et authentifier les actes juridiques relatifs à la vente.

Le notaire a une obligation de loyauté, d’information et de conseil envers ses clients. Il doit également mener les investigations nécessaires afin de vérifier l’exactitude des informations fournies par le vendeur.

Sous peine d’engager sa responsabilité, le notaire doit exécuter ses obligations. Il doit se pré-constituer la preuve par écrit du respect de ses obligations car en cas de litige, il devra apporter la preuve de l’exécution de son obligation d’information et de conseil.

En cas de non-respect de ses obligations, l’agent immobilier engage sa responsabilité civile. Il peut également engager sa responsabilité pénale s’il commet un délit.

Fonds de commerce

Il n’y a aucune définition légale du fonds de commerce.

Néanmoins, la jurisprudence le définit comme « l’ensemble des éléments corporels et incorporels affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle ».

Contrairement à un élément corporel, un élément incorporel n’a pas d’existence matérielle.

Le Code de commerce énumère certains éléments incorporels du fonds de commerce, sans pour autant que la liste ne soit exhaustive.

Il s’agit de l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage mais aussi les brevets d’invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels et généralement les droits de propriété intellectuelle qui y sont attachés.

Le nom commercial est le nom de l’entreprise qui permet l’identification du fonds de commerce et l’immatriculation de l’entreprise.

L’enseigne commerciale identifie le local d’exploitation.

Ces deux éléments sont utilisés par le commerçant pour être reconnu auprès de sa clientèle existante ou potentielle.

Le droit au bail est conféré au commerçant qui est locataire du lieu d’exploitation du fonds de commerce.

La clientèle désigne l’ensemble des clients du commerçant qui s’adresse à lui de manière habituelle pour des raisons de satisfaction et de confiance.

L’achalandage est une clientèle passagère qui s’adresse au commerçant en raison de l’emplacement géographique du fonds de commerce.

Les brevets, licences, dessins et modèles sont des droits reconnus aux auteurs sur leurs inventions.

Il s’agit des marchandises et du matériel[4].

Les marchandises sont les meubles corporels destinés à être vendus après transformation et non les biens destinés à être vendus immédiatement après l’achat, sans aucune transformation.

Le matériel correspond l’ensemble des équipements et outillages permettant l’exploitation du fonds de commerce (ex : machines, véhicules etc.).

Le fonds de commerce peut contenir l’ensemble des éléments précités mais ce ne sont pas des conditions de son existence.

En revanche, certains éléments sont indispensables à l’existence même du fonds de commerce.

La clientèle représente « un élément essentiel sans lequel le fonds de commerce ne saurait exister, cette clientèle doit être propre au commerçant et ne se confond pas avec l’achalandage induit par la situation des lieux ».

Le droit au bail, quant à lui, ne constitue pas un élément indispensable du fonds de commerce de sorte que la cession d’un droit de bail sans transfert de clientèle n’entraîne pas la cession du fonds de commerce.

En principe, les créances et les dettes de l’exploitant du fonds de commerce ainsi que les contrats qu’il conclut, ne sont pas des éléments du fonds de commerce. Ceci s’explique car le fonds de commerce n’a pas la personnalité morale contrairement à l’exploitant.

Mais il y a des exceptions : le droit au bail, le contrat de travail, la dette d’impôt, le contrat d’édition

Les immeubles sont également exclus du fonds de commerce.

Lors d’une cession de fonds de commerce, les éléments corporels et incorporels sont cédés. Les parties définissent ensemble lesquels de ces éléments elles souhaitent céder, étant donné qu’elles ne sont pas tenues de les céder dans leur intégralité.

En revanche, ne sont pas cédés les éléments qui ne sont constituent pas le fonds de commerce tels que les créances et dettes, les immeubles et les contrats sauf ceux obligatoirement transmissibles en vertu de la loi.

L’acte constatant la cession amiable de fonds de commerce doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. L’omission d’une de ces mentions peut, à la demande de l’acquéreur formée dans l’année, entraîner la nullité de l’acte de vente.

Il est donc important au regard de l’enjeu que constitue la cession de fonds de commerce de confier sa rédaction à un avocat expérimenté.

De même, le jour de la cession, le vendeur et l’acquéreur doivent viser un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente.

Pendant une durée de trois ans à compter de l’entrée de l’acquéreur en jouissance du fonds, le vendeur met à sa disposition, à sa demande, tous les livres de comptabilité qu’il a tenus durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente ».

Il ne sera pas possible de contourner cette obligation par l’insertion d’une clause dans l’acte de vente car, comme le prévoit l’article susvisé, toute clause  contraire est réputée non écrite.

Dans les entreprises comportant moins de 250 salariés, les salariés doivent être informés en cas de cession de fonds de commerce, au plus tard deux mois avant la vente, afin de permettre à un ou plusieurs salariés de l’entreprise de présenter une offre pour l’acquisition du fonds.

Quand le fonds est exploité par son propriétaire, ce dernier notifie sa volonté de vendre aux salariés tout en leur présentant une offre d’achat, et le délai court à compter de la date de cette notification.

La cession de fonds de commerce doit impérativement faire l’objet d’une publicité.

Toute cession de fonds de commerce est « dans la quinzaine de sa date, publiée à la diligence de l’acquéreur dans un journal habilité à recevoir des annonces judiciaires et légales dans l’arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité et sous forme d’extrait ou d’avis officiel des annonces civiles et commerciales ».

Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues ci-dessus, « tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, opposition au paiement du prix ».

Si l’acquéreur paie son vendeur sans avoir procédé aux publications prescrites, ou avant l’expiration du délai de dix jours, il n’est pas libéré à l’égard des tiers

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