Agent immobilier : vers un alourdissement de vos obligations ?

En votre qualité d’agent immobilier, vous avez de lourdes obligations qui pèsent sur vous.

L’évolution de la jurisprudence tend d’ailleurs vers un accroissement de vos responsabilités.

Il est vivement recommandé de connaitre vos devoirs en amont afin de ne pas voir votre responsabilité engagée par des acquéreurs ou des vendeurs parfaitement bien conseillés.

Se tenir informé des règles de votre profession est un principe de précaution qui doit vous aider à éviter tout contentieux.

L’arrêt rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation en est un exemple parfait.

Dans cette décision, la haute juridiction alourdie un peu plus  les obligations des agents immobiliers dans sa mission de mandat.

Mais qu’est-ce que le mandat ?

L’agent immobilier exerce un contrat de mandat défini à l’article 1984 du Code civil  comme : « acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». En ce sens, le « mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » (article 1991 du Code civil). Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat pour le temps qui est déterminé et est limité dans l’étendue de son pouvoir, qui est préalablement fixé par le contrat de mandat défini par le cocontractant par lequel il est sollicité.

Lorsqu’il effectue ses missions, il doit faire preuve de diligence. Il doit exécuter son mandat au mieux des intérêts du mandant, doit faire preuve de prudence et doit veiller à l’efficacité des actes qu’il est censé accomplir. La consistance de cette obligation de diligence dépend directement de l’objet du mandat.

Qu’est-ce que cet arrêt ajoute comme obligation à l’agent immobilier ?

Dans l’affaire qu’avait à connaitre la Cour de cassation, l’agent immobilier avait adressé à chacun des époux acquéreurs, au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception, la promesse de vente signée.

Cependant, si les accusés de réception de la promesse de vente avaient bien été signés, ils ne l’avaient été que par la main de l’époux.

C’est ainsi que, souhaitant ne pas poursuivre l’acquisition, le couple a contesté la fin de la période de rétractation de 7 jours existant en la matière au motif que l’épouse n’avait pas accusé réception de la promesse de vente !

Et le tour est joué…pour les futurs-ex acquéreurs.

La Cour de cassation valide la décision de la Cour d’appel d’avoir reconnu l’irrégularité de la notification de la promesse de vente signée et valide l’exercice du droit de rétractation par le couple acquéreur.

La signature de l’époux acquéreur sur les deux récépissés de la poste n’emporte pas communication de la promesse à l’épouse et ainsi le délai de rétractation ne court pas.

Par cet arrêt, la Cour de cassation alourdie ainsi les obligations à la charge de l’agent immobilier qui, en sa qualité de mandataire entre les acquéreurs et les vendeurs, se devait de vérifier les signatures apposées sur les accusés de réception des lettres de notification de la promesse de vente.

La Cour de cassation rappelle aussi l’application restrictive des cas de mandat apparent, en précisant dans l’arrêt que les juges n’avaient pas obligation de statuer sur l’existence d’un mandat apparent, ce qui se justifie par le cas particulier d’un époux, qui ne peut engager l’autre dans un acte de disposition, acte par lequel on dispose d’un bien, que de manière restrictive (Cass. 1re civ., 31 mars 2010, n° 08-19.649).

Cela ne fait que renforcer l’obligation de diligence à la charge de l’agent immobilier qui n’a cessé de se multiplier depuis quelques années. Pour rappel, l’agent immobilier doit faire preuve d’une vigilance renforcée (Cass. 3e civ., 21 oct. 2014, n° 13-12.433) au sens de s’assurer que sont réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention. Il est tenu à réparer le préjudice tenant aux désagréments résultant du défaut de la convention (CA Versailles, ch. 3, 23 janv. 2004, n° 01/00033 : JurisData n° 2004-232741 : la négligence dans la rédaction de la promesse dont les mentions ne permettent pas de connaître exactement la consistance des biens vendus, réponses imprécises et tardives aux questions posées par le bénéficiaire de la promesse de façon réitérées…).

Ainsi, l’agent immobilier fait-il face à un alourdissement de ses obligations de renseignement et de conseil en ayant à charge de vérifier la « sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs », selon les termes employés par la Cour de Cassation.

Agent immobilier, vous êtes prévenu !

Me Isabelle HALIMI collabore avec de nombreuses agences immobilières et est à même de répondre à vos différentes interrogations et de vous aider dans l’hypothèse d’un contentieux avec vos clients.

Maître Isabelle HALIMI

Avocat à la Cour

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